Dalla Legge Luzzatti (28 maggio 1903), che avvia la ultracentenaria storia dell’edilizia popolare in Italia consentendo ai Comuni di costruire case popolari, passando per la gestione INA CASA (1949, costruzione di alloggi destinati ai lavoratori dipendenti), la seconda fase dell’edilizia residenziale pubblica inizia con la legge 22 ottobre 1971 n. 865 - la c.d. “legge di Riforma per la casa” che introduce importanti novità nello sviluppo della moderna legislazione del settore:

- istituisce l’Edilizia Residenziale Pubblica, inserendo il comparto all’interno delle politiche di Welfare (sistema di Stato Sociale);

- riorganizza le attività connesse con l’ERP, eliminando tutti gli enti pubblici operanti nel settore con la sola eccezione degli IACP che divengono gli unici soggetti incaricati dell'esecuzione degli interventi di edilizia residenziale pubblica sovvenzionata; ad essi viene trasferito tutto il patrimonio edilizio esistente costruito tramite le contribuzioni Ina casa e Gescal (la cosiddetta edilizia economica e popolare); 

- introduce il principio di una programmazione unitaria di tutti gli interventi di edilizia residenziale pubblica sul territorio nazionale

I successivi decreti attuativi della  legge 22 ottobre 1971 n. 865 (di parte dei contenuti, per il resto bisognerà attendere il 1981) D.P.R. 30 dicembre 1972 n. 1035 e n. 1036 completano il quadro definendo le norme per l’assegnazione e la revoca degli alloggi ERP, la determinazione e la revisione dei relativi canoni di locazione, riorganizzano le amministrazioni e gli enti pubblici operanti nel settore dell’Edilizia Residenziale Pubblica. 

Il secondo Decreto in particolare definisce in modo puntuale il concetto di Edilizia Residenziale Pubblica che, secondo il citato D.P.R., è composta da tutti gli alloggi costruiti o da costruirsi da parte di enti pubblici a totale carico o con il concorso o con il contributo dello Stato. 

La delibera C.I.P.E. (Comitato Interministeriale Per la Programmazione Economica) 19 novembre 1981 aggiorna il concetto di Edilizia Residenziale Pubblica (già previsto dal D.P.R. n. 1035/72) nel senso che comprende: “…tutti gli alloggi realizzati o recuperati da enti pubblici a totale carico o con il concorso o contributo dello Stato o delle regioni, nonché quelli acquisiti, realizzati o recuperati da enti pubblici non economici per le finalità proprie dell’edilizia residenziale pubblica”. 

Ma la sua rilevanza sta nell’ introduzione di un’ importante novità: il passaggio delle competenze in materia di ERP alle Regioni, assegnando loro il compito di legiferare in alcuni settori in coerenza con quanto definito dal un precedente atto normativo ( D.P.R. n. 616/77) 

Così, a partire dalla Delibera C.I.P.E. del 1981, furono adottate negli anni successivi le leggi regionali in quasi tutto il territorio nazionale.

Le successive delibere C.I.P.E. oltre ad aggiornare biennalmente i limiti di accesso per l’ E.R.P. ebbero una funzione determinante nella distribuzione delle risorse finanziarie per il settore definite dal Piano Decennale per la casa (legge 5 agosto 1978 n. 457) soprattutto per l’edilizia sovvenzionata e agevolata. 

L’ultima Delibera C.I.P.E. fu quella del 13 marzo 1995 che in forma transitoria definiva i criteri di assegnazione e i livelli di canone, in attesa della generale riforma per il settore. 

Negli Anni Novanta viene avviato il piano di alienazione degli alloggi di edilizia residenziale pubblica (legge 24 dicembre 1993 n. 560 e legge 9 dicembre 1998 n. 431). 

Parallelamente vengono introdotti nuovi percorsi per la riqualificazione del patrimonio immobiliare ERP rivolgendo particolare attenzione al tema della sostenibilità ambientale (bando nazionale dei Contratti di Quartiere, dal 1998)

Prosegue il conferimento di funzioni e compiti amministrativi dello Stato alle Regioni e agli enti locali (legge 15 marzo 1997 n. 59) e il decreto legislativo 31 marzo 1998 n. 112 assegna la piena potestà legislativa alle Regioni. Tuttavia lo Stato mantiene funzioni relative “alla promozione di programmi innovativi in ambito urbano che implichino un intervento coordinato da parte di diverse amministrazioni dello Stato”. Al conferimento di funzioni alle regioni corrisponde una crescente contrazione dei finanziamenti di provenienza statale. 

Nel 1998 vengono definitivamente soppresse le trattenute ex G.E.S.C.A.L. (quanto a destinazione all’E.R.P).

Il processo troverà piena attuazione con la riforma del titolo V della Costituzione ad opera della legge 18 ottobre 2001 n. 3. 

Essa segna l’avvio della terza fase della storia dell’ERP attuando il completo trasferimento alle regioni delle funzioni e competenze in materia di edilizia e di governo del territorio, incluse le politiche per la casa: alle regioni è attribuito il compito di programmare gli interventi di ERP, allo Stato spetta la determinazione dell’offerta minima di alloggi sociali.

A tal proposito, il decreto ministeriale 22 aprile 2008, definisce come alloggio sociale: “unità immobiliare adibita ad uso residenziale in locazione permanente che svolge una funzione di interesse generale nel ridurre il disagio abitativo di individui e nuclei familiari svantaggiati, che non sono in grado di accedere alla locazione di alloggi nel libero mercato.”

Successivamente, il decreto legge n. 112 del 2008 ha definito questo alloggio come parte essenziale e integrante della più complessiva offerta di edilizia residenziale sociale,che costituisce, nel suo insieme, servizio abitativo finalizzato al soddisfacimento di esigenze primarie.

Il decreto legge 28 marzo 2014, n. 47 convertito in Legge 23 maggio 2014, n. 80 (Piano casa 2014) riguarda:

- alienazione del patrimonio immobiliare pubblico

- recupero di immobili e alloggi ERP per il quale vengono assegnati importanti finanziamenti

- destinazione di fondi per far fronte alla morosità incolpevole, fenomeno conseguente alla persistente crisi economica.